전세계약 전 등기부등본 보는 법｜갑구·을구 확인 순서

전세계약 전 등기부등본 보는 법｜갑구·을구 확인 순서

전세계약서에 서명하기 전에는 집 상태보다 먼저 권리관계를 확인해야 합니다. 등기부등본에서는 주소와 소유자, 소유권 제한, 담보대출을 차례대로 봐야 합니다. 한 번 열람하고 끝내지 말고 계약 직전과 잔금 직전에도 다시 확인하세요.

등기부등본은 세 부분으로 봅니다

표제부에서 주소와 건물을 맞춥니다

표제부에는 건물의 소재지, 구조, 면적이 표시됩니다. 집합건물은 동·호수가 실제 계약할 집과 일치하는지 확인합니다. 현관의 호수, 계약서의 주소, 등기부 표제부가 모두 같아야 합니다.

가상 예시: 현관에는 302호라고 적혀 있지만 등기부에는 2층 202호라면, 중개사와 임대인에게 건축물대장까지 요청해 표시가 다른 이유를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 상태에서 계약하지 않습니다.

갑구에서 실제 소유자를 확인합니다

갑구에는 소유권과 관련된 내용이 나옵니다. 계약 상대방의 이름과 등기부 소유자가 같은지 확인하고, 압류·가압류·가처분·경매개시결정·신탁등기 같은 항목도 살펴봅니다.

계약 상대방과 소유자가 다르면 적법한 위임장과 인감증명서 등 대리 권한을 확인해야 합니다. 압류나 경매개시결정처럼 권리침해 표시가 있다면 계약을 서두르지 마세요.

을구에서 근저당권을 확인합니다

을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 채권최고액과 설정일을 확인하고 보증금보다 먼저 배당받을 권리가 얼마나 있는지 살펴봅니다.

을구가 비어 있다고 무조건 안전한 것은 아닙니다. 다가구주택은 등기부에 보이지 않는 다른 임차인의 선순위 보증금도 함께 확인해야 합니다.

계약 전후로 세 번 확인하세요

1. 집을 결정하기 전 권리관계를 1차 확인합니다.
2. 계약금을 보내기 직전 새 등기사항이 생겼는지 확인합니다.
3. 잔금을 보내고 전입신고하기 직전 다시 확인합니다.

등기부는 발급한 시점의 상태를 보여주므로 확인 시각 이후 권리가 추가될 수 있습니다. 계약서에는 잔금일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 두는 방법도 검토하세요.

마무리

표제부로 주소, 갑구로 소유자와 권리침해, 을구로 담보권을 확인하는 것이 기본 순서입니다. 다음 편에서는 을구의 채권최고액을 실제 숫자로 계산해 보겠습니다.

참고 출처

• 찾기쉬운 생활법령정보, 등기부의 확인 등: https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=629&menuType=cnpcls&popMenu=ov
• HUG 전세사기예방센터: https://www.khug.or.kr/jeonse/