전세계약 근저당 확인법｜채권최고액과 보증금 계산 예시

전세계약 근저당 확인법｜채권최고액과 보증금 계산 예시

등기부 을구에 근저당권이 보이면 실제 대출 잔액만 묻고 끝내기 쉽습니다. 그러나 계약 전 위험을 판단할 때는 등기부에 적힌 채권최고액과 다른 선순위 권리를 함께 봐야 합니다. 기본 계산은 주택가격에서 선순위채권과 내 보증금을 함께 비교하는 것입니다.

채권최고액은 무엇인가요

실제 대출잔액과 다를 수 있습니다

채권최고액은 금융기관이 담보로 확보한 한도입니다. 실제 빚보다 크게 설정되는 경우가 많지만, 임차인이 등기부만 보고 확인할 수 있는 공식 수치는 채권최고액입니다.

임대인이 말한 대출잔액이 더 적더라도 말만 믿지 말고 상환영수증, 금융기관 확인과 말소 조건을 확인해야 합니다.

숫자로 위험도를 계산해 봅니다

아파트 가상 사례

가상의 아파트 가격이 5억원, 을구의 채권최고액이 2억원, 전세보증금이 2억5천만원이라고 가정하겠습니다.

• 주택가격: 5억원
• 선순위 채권최고액: 2억원
• 새 전세보증금: 2억5천만원
• 합계: 4억5천만원

선순위채권과 보증금 합계가 주택가격에 가까울수록 가격 하락이나 경매 비용을 견딜 여유가 작습니다. 이 예시는 합계가 주택가격의 90%이므로 단순 숫자만으로도 여유가 크다고 보기 어렵습니다.

시세 하나만 믿지 말고 실거래가, 공시가격, 보증기관의 인정 주택가격을 각각 확인하세요.

다가구주택은 계산 항목이 더 많습니다

다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기부로 관리됩니다. 근저당뿐 아니라 먼저 입주한 임차인의 보증금과 빈방의 최우선변제금 가능성까지 확인해야 합니다. 임대인이나 중개사에게 선순위 임대차 정보와 관련 서류를 요청하세요.

보증 가입 기준도 함께 확인합니다

HUG 반환보증의 일반적인 보증한도는 주택가격 × 담보인정비율 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액을 기준으로 심사합니다. 주택 종류와 선순위 임차보증금 등에 따라 추가 조건이 있으므로 계약 전에 가입 가능 여부를 직접 확인하는 편이 안전합니다.

마무리

채권최고액만 작다고 끝내지 말고 주택가격, 모든 선순위 권리, 내 보증금을 한 표에 놓고 비교해야 합니다. 다음 편에서는 HUG 전세보증금반환보증의 신청기한과 주요 조건을 정리합니다.

참고 출처

• HUG 전세보증금반환보증 상품개요: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
• 찾기쉬운 생활법령정보, 등기부의 확인 등: https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=629&menuType=cnpcls&popMenu=ov