PM부동산개발 PM 개발순서 세무설계

안녕하세요. 전 시간에 이어서 부동산 PM에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 이번 부동산개발 PM 편에서는 총 3편으로 나누어 정보를 제공해드리고 있습니다. 전 시간에 PM개발 순서중 토지 매입부터 인허가 단계까지 알려 드렸고 오늘은 세무설계에 대해서 배워 보도록 하겠습니다.

부동산PM 세무설계

목차

PM 단계별 업무

1. 토지매입: 개발가능지 선정
2. 사업계획: 사업계획서 작성
3. 설계: 계획설계, 사전조사, 기본설계등
4. 인허가: 실시설계, 공사감리, 공사용 도서
5. 세무설계: 사업자등록, 세금신고계획, 분양대금관리계죄
6. 건축: 시공사 선정, 시공능력 평가
7. 분양: 마케팅계획, 대행사 선정, 분양관리
8. 준공 및 입주: 시공 관련민원해결, 준공검사, 하자보구계획, 사진전검, 입주계획, 입주관리
9. 건물사후관리: 관리업체 선청, 소방관리

세무설계

개발 단계별 세제

단계	토지주	시행자	수분양자
STEP. 01 매입단계	양도소득세	소유권이전비용 - 취득세 - 등록세 인지세
STEP. 02 보유단계		재산세 종합부동산세
STEP. 03 개발단계 (설계인허가)		부담금  - 기반시설부담금  - 개발부담금
STEP. 04 분양단계		부가가치세	부가가치세
STEP. 05 준공/ 청산 단계		보존등기비 (취등록세) 법인세 사업소득세	소유권이전  - 취득세(농특세)  - 등록세 (지방교육세)

 

양도소득세

양도소득세 대상

• 토지와 건물
• 부동산에 관한 권리 (지상권, 전세권, 등기된 임차권)
• 부동산 교환의 경우
• 법인에 대한 부동산 현물 출자
• 부담부증여 (채무액 부분만 해당)
• 담보로 제공한 자산의 경락
• 가등기에 따른 본등기시
• 위자료로 부동산 소유권 이전 시 (재산분할청구에 의한 이전은 제외)

양도소득세 계산

① 양도가액

 

② 양도차익

• 양도차익 = ① - (취득가액 + 필요경비)

③ 양도소득금액

• 양도소득금액= ② - 장기보유특별공제

④ 양도소득과세표준

• 양도소득과세표준= ③ - 양도소득기본 공제

⑤ 산출세액

• 산출세액 = ④ x 세율

⑥ 결정 세액

• 결정세액 = ⑤ - (세액공제 +감면세액)

취등록세

• 취득세 : 취득세 (토 지대 2%) + 농특세 (취득세 10%) = 2.2%
• 등록세 : 등록세 (토 지대 2%) + 교육세 (등록세 20%) = 2.4%

취득세 + 등록세 = 4.6%

 

인지세

• 부동산 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성할 경우 증거의 기재금액별 안지세액 납부

 

재산세

6월 1일 기준으로 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대해 부과

주택분

• 과세대상: 주택 + 부속토지
• 시가표준액: 주택공시가격
• 과세표준: 시가표준액 x 60%
• 세율

  과세표준	세율
  6천만 원 이하	1,000분의 1
  6천만 원 초과 1억 5천 이하	60,000원＋6천만 원 초과금액의 1,000분의 1.5
  1억 5천만 원 초과 3억 원 이하	195,000원＋1억 5천만 원 초과금액의 1,000분의 2.5
  3억 원 초과	570,000원＋3억 원 초과금액의 1,000분의 4

• ※ 도시지역분 : 과세표준액 1,000분의 1.4
• ※ 지방교육세 : 재산세액의 100분의 20

건물분

• 과세대상: 일반건축물
• 시가표준액: 지자체장 결정가액
• 과세표준: 시가표준액 x 70%
• 세율

  과세표준	세율
  골프장, 고급오락장용 건축물	과세표준액의 1,000분의 40
  (주거/상업/녹지) 지역 내 공장 건축물	과세표준액의 1,000분의 5
  과밀억제권역 내 공장용 건축물	과세표준액의 1,000분의 12.5
  기타 건축물	과세표준액의 1,000분의 2.5

토지분

• 과세대상: 나대지, 잡종지 기타
• 시가표준액: 개별공시지가
• 과세표준: 시가표준액 x 70%

- 종합합산 : 나대지, 별도합산, 분리과세 대상토지 중 기준초과 토지

- 별도합산 : 일반적으로 상가건축물의 부속토지

- 분리과세 : 전, 답, 과수원 등 농지 및 고급오락장용 토지, 회원제골프장용 토지등

• 세율

  과세표준 (종합합산)	세율
  5,000만 원 이하	1,000분의 2
  5천만 원 초과 1억 원 이하	10만 원＋5천만 원 초과금액의 1,000분의 3
  1억 원 초과	25만 원＋1억 원 초과금액의 1,000분의 5

  과세표준 (별도합산)	세율
  2억 원 이하	1,000분의 2
  2억 원 초과 10억 원 이하	40만 원+2억 원 초과금액의 1,000분의 3
  10억 원 초과	280만 원+10억 원 초과금액의 1,000분의 4

 

종합부동산세

종합부동산세

• 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 세금
• 재산세 부과분은 공제하고 종합부동산세 부과
• 종합부동산세 부과 기준은 6월 1일
• 유형별 과세대상공제금액

  유형별 과세대상	공제금액
  주택(주택부속토지 포함)	9억 원* (1세대 1 주택자 12억 원)
  종합합산토지(나대지·잡종지 등)	5억 원
  별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)	80억 원

• 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 9.16.부터 9.30. 까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.

세율

<개인>

주택(2주택 이하)		주택(3주택 이상)		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)
3억원 이하	0.5	3억원 이하	0.5	15억원 이하	1.0%	200억원 이하	0.5
6억원 이하	0.7	6억원 이하	0.7	45억원 이하	2.0%	400억원 이하	0.6
12억원 이하	1.0	12억원 이하	1.0	45억원 초과	3.0%	400억원 초과	0.7
25억원 이하	1.3	25억원 이하	2.0
50억원 이하	1.5	50억원 이하	3.0
94억원 이하	2.0	94억원 이하	4.0
94억원 초과	2.7	94억원 초과	5.0

 

<법인>

주택(2주택 이하)		주택(3주택 이상)		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)
3억원 이하	2.7%	3억원 이하	5.0%	15억원 이하	1.0%	200억원 이하	0.5
6억원 이하		6억원 이하		45억원 이하	2.0%	400억원 이하	0.6
12억원 이하		12억원 이하		45억원 초과	3.0%	400억원 초과	0.7
25억원 이하		25억원 이하
50억원 이하		50억원 이하
94억원 이하		94억원 이하
94억원 초과		94억원 초과

 

종합부동산세 합산 배제

● 임대주택 합산 배제

구분	주거전용	주택수	공시가격	임대기간
건설임대	149㎡ 이하	시도별 2호이상	9억원 이하	5년 이상
매입임대		전국 1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)	5년 이상
기존임대	국민주택규모 이하	전국 2호 이상	3억원 이하	5년 이상

 

● 주택신축용 합산 배제 (대상이 되는 경우 토지의 범위에 포함하니 않음. 비과세)

• 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일로부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받은 종합합산과세대상 토지
• 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자
• 「주택법」제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체
• 「도시 및 주거환경정비법」제24조부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제17조부터 제19조까지 규정에 따른 사업시행자
• 「조세특례제한법」제104조의 31 제1항에 따른 법인

● 법인 일반 누지세율 특례

적용 대상적용할 누진세율

적용대상	누진세율
1.「상속세 및 증여세법｣ 제16조에 따른 공익법인등으로서 아래 2.에 해당하지 아니하는 경우	2주택 이하 : 기본세율 3주택 이상 : 중과세율
2.「상속세 및 증여세법｣ 제16조에 따른 공익법인등으로서 직접 공익목적에 사용하는 주택만을 보유한 경우 3.「공공주택특별법｣ 제4조제1항 각 호에 따른 공공주택사업자 4.「주택법｣ 제2조제11호의 주택조합 5. 정비사업시행자 6. 민간건설임대사업자 7. 도시개발사업시행자 8. 사회적기업등 9. 종중	주택 수와 관계없이 기본세율

 

부담금

기반시설부담금

• [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 상의 기반시설의 종류는 총 53개이며, 이 중 국민들의 생활환경에 가장 필수적이고 밀접하며 공공성이 강한 7개의 필수시설(도로, 공원, 녹지, 학교, 수도 및 하수도, 폐기물처리시설)을 기반시설로 정하고 개발행위 시에 이에 대한 부담금을 부과

기반시설부담금= [{(기반시설표준시설비용 + 용지비용) x 면적 x 부담률 } - 공제액} x 경감률

 

개발부담금

• 각종 개발사업 기타 사회·경제적 요인에 따른 지가상승으로 발생하는 개발이익이 해당 토지소유자에게 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 투기가 성 행하는 것을 방지하고, 지가상승분의 일정액을 환수함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 도입

개발 부담금 = 부과종료시점지가 - (부과개시 시 점지가 +개발비용 + 정사지가 상승분) x 25%

 

부가가치세

상가와 주택(공동주택등이 국민주택규모 85m2 이상일 경우) 분양 시 건물분에 대한 부가세 발행 

주택: 국민주택면적이상일 경우 건물분 가격의 10%

상가: 건물분 가격의 10%

 

보존등기 

• 건축물 신축에 따른 원시취득(소유권보존등기)이며, 미등기부동산에 대하여 그 소유권을 보존하기 위하여 행하짐
• 보존등기는 그 부동산에 관하여 최초로 행하여지는 등기이므로, 보존등기를 하게 되면 그 부동산에 관한 등기용지가 새롭게 개설되고, 이후에 일어나는 그 부동산에 관한 권리 변동과 그에 따른 등기는 보존등기를 기초로 하여 이루어짐
• 보존등기는 보존등기라는 형식을 취하는 것이 원칙이지만, 취득시효나 공용수용 등의 원시취득의 경우에는 소유권이전등기를 함으로써 보존등기에 갈음
• 보존등기는 등기의무자가 존재하지 않으므로 등기권리자의 단독신청에 의함
• 건물소유권보존등기는 건축물대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 건축물대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자, 판결 또는 시·구·읍·면의 장의 서면에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 신청할 수 있음

법인세

• 법인세는 주식회사와 같이 법인형태로 사업을 하는 경우 그 사업에서 생긴 소득에 대하여 내는 세금
• 각 사업연도 소득에 대한 법인세가 과세되고, 투기지역 내의 토지와 건물을 양도하는 경우에는 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부
• 익금 : 사업에서 생기는 수익금액 외에 사업과 관련하여 발생하는 자산의 양도금액, 자산의 평가차익, 무상으로 받은 자산의 가액 등도 익금에 포함
• 손금 : 제품의 원가 및 인건비 외에 사업과 관련하여 지출한 접대비, 복리후생비 등을 포함하며 세법에서 특별히 인정하는 특정 손금이 있음
• 법인세 납입시기는 사업회계연도 종료일로부터 3월 내에 ‘법인세 과세표준 및 세액신고서’를 작성, 신고 및 납부

법인세 체계

① 당기순이익

 

② 각 사업소득

• 각 사업소득 = ① + 익금총액 -손금 총액

③ 과세표준

• 과세표준 =  ② - 5년 내 이월결손금 +비과세소득세 +소득공제금액

④ 산출세액

• 산출세액= ③ x 세율

⑤ 결정세액

• 결정세액 = ④ - 기납부세액 +원천징수납부세액 + 중간예납세액 + 수시부과세액

 

PM 부동산개발 PM의 역할 개발 순서

건축자금 대출 브릿지대출 PF대출 준공자금대출

부동산신탁 종류 담보신탁 관리신탁 처분신탁 토지신탁

 

지금까지 부동산개발 PM의 업무 순서 중에 세무설계에 대해서 알아보았습니다. 세무설계 내용이 많다 보니 2편의 전부를 차지하게 되었습니다. 다음시간에는 PM업무 순서의 마지막인 3편에서 건축부터 건물사후관리까지 알아보도록 하겠습니다.