부동산신탁 종류 담보신탁 관리신탁 처분신탁 토지신탁

안녕하세요 오늘은 부동산신탁의 종류에 대해서 알아보는 시간을 갖겠습니다. 부동산개발을 할 때 신탁을 설정하는 경우가 대부분입니다. 물론 개인 간의 부동산 거래에 자금대출을 위해 신탁을 설정하는 경우도 있습니다. 이번시간에는 부동산개발을 할 때 설정하는 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 토지신탁에 대하서 알아보겠습니다.

부동산 신탁

부동산 신탁이란 특정 목적을 위해 부동산 자산을 수탁사에게 위탁하고, 수탁사가 이를 관리하고 운용하는 금융 상품입니다. 부동산 신탁은 투자자들에게 부동산 시장에 투자할 수 있는 기회를 제공하며, 일반적으로 부동산 투자의 다양성과 투자의 편리성을 증가시킵니다. 신탁은 정형화된 물권법의 틀에서 벗어나 재산권의 귀속자와 실질적인 수익자를 분리하고 수익자를 위한 안전지대를 만들어낼 수 있는데, 이를 통해 재산권의 실질을 유지하면서도 그 목적에 맞게 재산권을 다른 형태로 전환할 수 있는 장점이 있습니다.

◈위탁자

부동산 신탁에서 위탁자는 부동산 자산을 위탁하고, 해당 부동산 신탁의 혜택 빛 운용에 참여하는 개인이나 기업을 말합니다. 부동산 신탁에 소유한 자산을 수탁사에게 신뢰하여 관리하고 윤용 하도록 합니다.

◈수탁사

부동산 신탁은 수탁사에 의해 관리됩니다. 이 수탁사는 부동산 자산을 적절히 관리하고 운용하여 수익을 창출하며, 투자자의 이익을 보호합니다.

◈투자자

투자자는 부동산 신탁에 투자한 개인이나 기관을 가리킵니다. 투자자는 부동산 신탁을 통해 부동산 시장에 직접 투자하지 않고도 부동산 수익을 얻을 수 있습니다.

◈부동산 포트폴리오

부동산 신탁은 여러 부동산 자산으로 구성된 포트폴리오를 가질 수 있습니다. 이로써 투자 위험을 분산하고 다양한 부동산 시장의 기회를 활용할 수 있습니다.

◈ 수익 분배

부동산 신탁은 부동산에서 발생하는 수익을 투자자에게 분배합니다. 이는 임대 수익, 자산 가치 상승, 판매 이익 등 다양한 형태로 나타날 수 있습니다.

부동산 신탁 종류

◈ 담보신탁

담보신탁은 부동산을 담보로 대출실행 시, 해당 부동산을 신탁하면 신탁사는 대출 금융기관에 수익권증서를 발급하며, 수탁부동산을 관리하여 위탁자의 채무 불이행 시 부동산을 처분하여 대출 금융기관에 변제하고 채무변제 후 잔여 처분대금을 수익자에게 교부하는 신탁입니다.

● 사업구조

● 채무불이행 시

● 활용
부동산 개발사업 후 미분양 물건을 담보로 신규 대출 할 때 활용 가능합니다. 근저당을 대체한 상품으로 널리 이용되고 있습니다.

◈ 관리신탁

관리신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 신탁계약을 통해 부동산의 소유권을 신탁사에 이전하면, 신탁사는 신탁계약의 정한 바에 따라 부동산의 소유권을 관리, 세무관리 등의 관리업무를 수 행하고 그로부터 발생하는 신탁수익 등을 수익자로 지정된 자에게 교부하는 신탁입니다.

갑종관리신탁

부동산은 물론 임대차관리, 시설관리, 세무 및 법무 등 부동산 관련 모든 업무를 신탁회사가 수행하고, 발생한 신탁 수익을 수익자에게 교부하는 상품으로 [종합적 부동산 관리운용 업무]

을종관리신탁

위탁자로부터 부동산을 수탁받아 소유권만을 관리하는 신탁 상품

● 사업구조

● 활용

사업주체가 토지소유자일 때 발생하는 예상치 못한 분쟁으로 사업진행이 어려워지는 경우가 발생할 수 있는 대리사무의 단점을 보완할 수 있습니다. 신탁사가 사업시행자의 지위를 보유함으로 리스크들이 상당 부분 해소되어 수분양자 보호 및 금융기관 대출의 부실화를 감소시켜 최근에는 많은 개발사업에 관리형 토지신탁이 이용되고 있습니다.

갑종관리신탁 - 부동산소유자가 장기간 해외에 나가게 되어 부동산 관리가 어려운 경우, 또는 부동산을 소유하고 있으나 임대차 업무, 시설의 유지관리, 세무관리 수익금 관리업무 등 복잡하고 어려운 빌딩관리 업무에 대하여 전문지식을 갖춘 부동산 신탁사에게 종합관리업무를 위탁하는 경우에 이용합니다.
을종관리신탁 - 부동산 소유자가 자신의 부동산에 발생할 수 있는 권리 침해 등 예기치 못한 위험으로부터 소유권을 안전하게 보존하기 위한 경우에 이용합니다.

◈ 처분신탁

처분에 어려움이 있는 부동산 또는 대형 고가의 부동산을 효율적으로 처분할 필요가 있을 때 신탁회사가 부동산을 처분하여 그 처분대금을 수익자에게 교부하는 제도

● 사업구조

● 활용

부동산 개발사업 후 미분양 물건 존재 시 위탁자의 요청에 따라 안전하게 소유권을 관리하고 신규 수분양자에게 즉시 처분할 수 있으며, 개발사업 및 기타의 경우, 현재 토지 및 건물을 매입할 수 없으나 가까운 미래에 토지 및 건물 소유권을 확보하고자 하는 경우 유용합니다. 시공사가 건축공사대금을 대물변제 받음에 있어 처분신탁을 이용함으로서 직접 취득에 비하여 절세효과 및 신속한 처분을 통한 효율적인 채권행사가 가능합니다.

◈ 토지신탁

건축자금이나 개발 노하우가 부족한 고객으로부터 토지를 수탁받아 개발계획의 수립, 건설자금의 조달, 공사관리, 건축물의 분양 및 임대 등 개발사업의 전 과정을 신탁회사가 수행하고 발생한 수익을 토지소유자(수익자)에게 돌려주는 신탁 상품

● 사업구조

개발형(차입형) 토지신탁

① 신탁회사가 사업비 자금조달
② 건축주로서 사업수행 의무 부담
③ 신탁회사의 리스크가 큼
④ 신탁보수율이 높음

관리형 토지신탁

① 사업비 조달책임을 사업주가 직접 부담
- 시공사는 책임준공과 지급보증 등을 통해 사업비 조달 협조
- 분양수입금을 사용하여 사업비 등을 지급하되 부족시 시공사 또는 금융기관이 사업비 부담
- 신탁회사는 인허가 및 분양계약 등의 주체로서 자금 입출금 등의 관리업무만을 수행
② 신탁회사의 리스크가 상대적으로 적음 (단, 시공사 부실화 시 증가함)
※ 신탁회사가 대출금융기관에게 책임준공의무를 부담하는 신탁사업을 책임준공관리형 토지신탁이라 함
③ 신탁보수율이 비교적 낮음
-일반관리형 : 매출액의 1% 내외에서 협의
-책임준공관리형 : 매출액의 2% 내외에서 협의

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