PM 부동산개발 PM의 역할 개발 순서

안녕하세요. 오늘은 부동산개발계획인(PROJECT MANAGEMENT(프로젝트 매니지먼트)) PM에 대해서 알아보겠습니다. 부동산 PM의 정의와 PM개발 순서에 대해서 정보를 제공해 드리는데 총 3편으로 나누어서 설명해 드리겠습니다. 이번시간에는 PM개발 순서 9단계 중 토지매입부터 인허가 단계까지에 대해 알려드리겠습니다.

 

PM매뉴얼

목차

부동산 개발 PM의 정의

건설 프로젝트의 기획, 설계, 시공, 감리, 분양, 유리 관리 등 프로젝트의 초기 단계부터 최종 단계에 이르기까지 사업의 전반적인 업무를 관리하며 사업의 수익성을 극대화하기 위해 계획을 수립하고 실행하는 업무를 뜻합니다.

PM의 정의

 

부동산 개발 단계별 업무

1. 토지매입: 개발가능지 선정
2. 사업계획: 사업계획서 작성
3. 설계: 계획설계, 사전조사, 기본설계등
4. 인허가: 실시설계, 공사감리, 공사용 도서
5. 세무설계: 사업자등록, 세금신고계획, 분양대금관리계죄
6. 건축: 시공사 선정, 시공능력 평가
7. 분양: 마케팅계획, 대행사 선정, 분양관리
8. 준공 및 입주: 시공 관련민원해결, 준공검사, 하자보구계획, 사진전검, 입주계획, 입주관리
9. 건물사후관리: 관리업체 선청, 소방관리

 

토지매입

사업지 가치평가

⊙ 부지조사

• 사업지의 토지이용계획원, 지적도, 도시계획상황 파악
• 건축물관리대장, 토지대장, 등기부등본 확보 및 파악

 

⊙ 시장조사

• 주변 부동산 시세, 분양 시세 파악
• 현장 답사 (인근공인중개사무소 방문, 주변현황, 토지 현황)

 

⊙ 토지가치 조사

• 토지비용대비 분양가능성 및 미래가치(도시계획변경등) 가능한 토지 조사

토지조사

사업규모검토

⊙ 개발방향설정

• 적정 방향 설정, 1차 방안 수립

 

⊙ 개발방향의 기본계획 방안

• 건폐율 및 용적률 파악
• 용도별 면적 산정
• 계획설계안 또는 개발 개요 산출

사업규모 검토

사업성 검토

⊙ 사업지 산정

• 각종 비용: 토지비용, 건축비용, 금융비용, 부담금 등
• 개발이익 : 주변 분양사례를 보수적으로 기준을 두고 분양가산정
• 수익분석: 사업 수익률 산정

 

⊙ 자금 계획

• 자본금 및 금융비용 산출, 현금흐름계획 적성
• 자금회수계획(분양계약금, 중도금, 잔금)과 관리운영계획

 

사업성 검토

사업추진일정

건축허가 일정 계획

금융일정 계획

분양일정 계획

공사일정 계획

 

 

토지매입 검토사항

사업지선정 검토사항

• 각 지차별 도시기본계획 확인
• 도시관리계획 수립 (10년 단위) 및 변경(5년 단위) 시기 중요
• 사업지 지역 관계자, 유지, 의원, 지인 등 가능한 모든 수단을 동원하여 정보 수집
• 간선도로, 지하철노선, 철도 노선 등 교통망 개설 정보를 파악
• 지구단위계획 수립 및 변경 예정지 확인
• 시가화 예정지구역 지정 주변지역 선점
• 개발예정지 정보를 수집
• 국책사업 주변지역 주목
• 도시계획상 용도지역이 상향가능성이 있는 지역 주목
• 대기업 입주, 대형 상업시설 입주하는 주변 지역 주목

사업지검토사항

토지매입 유의사항

• 토지매입가 대비 수익률 분석
• 가설계를 통한 규모검토
• 시장조사를 통한 분양성(수요) 검토
• 예상개발이익 목표 달성을 위한 적정 토지매입자 산정
• 자금 흐름 검토
• 소유관계, 면적등 철저한 권리 분석하여 토지확인
• 사업지의 지상권설정 및 관습법상의 지상권, 장기점유에 대한 지상권 취득 여부 파악

 

토지매입 체크 포인트

• 인접대지와의 문제점 파악: 경계측량을 통한 경계침범 여부 확인
• 명도여부 파악: 세입자등이 있는 건축물은 명도의 주체를 매도인 부담으로 조건 계약
• 토지가격 상승에 따른 계약해지 방지를 위해 중도금 납입일 적용
• 건축 인허가 조건부 매매계약 체결, 인허가 득하지 못할 시 계약 무효 조건 계약
• 매도인 명의로 건축 인허가 득하고, 잔금 후 명의변경 및 건축주 변경 특약

 

사업계획서 작성

자료수집

⊙  입지분석

⊙  시장분석

⊙  경제분석

⊙  수요분석

⊙  경쟁분석

⊙  공급계획

⊙  투자환경

 

평가 및 기획

1. 개발계획수립

• 미래수요
• 미래공급
• 입지환경
• 시상환경

2.  기획안 수립

• 상품, 규모 등을 통한 사업 구조 결정
• 자금 조달계획
• 마케팅 계획

 

전체적인 법률 및 설계 확인

⊙ 법률 검토

⊙ 인허가 검토

⊙ 계획설계

⊙ 건축개요

 

사업성검토 (수지분석)

⊙ 재무분석

⊙ 최종 토지이용계획

⊙ 사업성검토: 단순비교, 투자수익률, 내부수익률

 

사업계획서 작성

⊙ 종합적으로 고려하여 작성

 

사업계획서 체크 포인트

• 분양성, 창의성, 틈새시장, 지속성등을 고려하여 콘셉트도출
• 수요와 공급시장을 파악하여 사업의 수요예층 확
• 개발자, 마케팅전문가, 건축사, 세무전문가등 전문가 집단 기회
• 사업타당성 검토 시 수지분석은 보수적으로 작성
• 철저한 시장조사

 

설계

건축단계별 설계도면 작성

1. 사업지 선정 : 계획설계

2. PM 계약: 기본설계

3. 사업기획완료: 실시설계

4. 건축인허가

5. 착공: 건축공사

설계도면 작성

 

계획설계

설계의 초기단계이며, 구체적인 도면제작보다는 기획서 형식의 업무내용과 건축물 개요로 작성

• 설계계약 : 설계범위, 내용, 설계기간, 설계비등 설계조건 결정
• 의뢰자의 요구사랑 정리, 기초조사, 사례, 시설물조사등 설계자료 조사
• 공간계획: 공간프로그램 이미지 설정, 디자인 원칙수립
• 예산 및 배분 계획

기본설계

계획설계단계에서 제시된 설계자료, 프로그램 자료, 기본적인 설계 원칙을 사업비의 범위 내에서 디자인화 하며 의뢰자와의 협의를 통해 구체적으로 결정

• 디자인개요, 콘셉트 및 이미지
• 스케치, 투지도등 3차원 이미지
• 평면도, 천장도, 입면도, 일반 단면도
• 마감재료 및 색채계획
• 공사비 예산 및 공정표 작성
• 프로그램으로 및 영상 자료 

기본설계

실시설계

기본설계 단계에서 결정된 디자인을 인허가, 견적, 입찰, 시공 등 설계 이후의 후속작업과 시공을 위한 제반 도서로 제작

• 평면도, 천장도, 입면도 작성
• 단면도, 창호도, 상세도 등 작성
• 가구도면의 배치 및 제작도 작성
• 전기 및 설비에 관한 기구 배치 미 타입결정
• 재료, 하드웨어, 조명등의 사양 결정
• 공사비 명세서 작성

실시설계

실시설계2

 

인허가 단계

개발행위허가

⊙  개발행위허가(건축허가, 사업승인) 시에 농지전용협의, 산지전용협의 등을 의제처리

⊙  이행보증금의 예치

⊙  개발행위허가의 규모

• 도시지역: 주거 상업 자연녹지 생산녹지(1㎡), 공업지역(3만㎡), 보전녹지(5천㎡)
• 관리지역: 3만㎡
• 농립지역: 3만㎡
• 보전녹지지역: 5천㎡

 

농지전용허가

농지를 개발 가능하도록 원래 용도를 변경하는 절차

농지보전부담금= 전용대상면적 x 개별공시지가 x 30% x 감면율

 

산지전용허가

산지를 개발이 가능하도록 원래 용도를 변경하는 절차

대체산림자원조성비, 산지 복구비등 발생

 

인허가단계 체크 포인트

각종법규에 따라 상품기획 선행

각종법규에 따라 건축 인허가권자 및 인허가 제도 상이함

인허가 과정등이 최대한 간소화될 수 있도록 각종 자료 및 라인을 활용하여 절차 최소화

 

SPC 특수목적법인 PFV 프로젝트금융회사 설립목적 활용사례 비교

 

PM부동산개발 PM 개발순서 세무설계

부동산 개발업 부동산 수지분석 및 작성 방법

부동산 개발 현금흐름표 작성 방법

 

지금까지 부동산개발 PM의 정의와 개발순서에 대해서 알아보았습니다. 오늘은 토지 매입부터 인허가까지 알아보았는데요 다음시간에는 세무 설계에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다.