부동산 개발업 부동산 수지분석 및 작성 방법

수지분석

부동산 개발사업은 막대한 이윤을 목표로 하는 사업입니다. 큰 장점이 있지만 잘못 분석하였을 땐 큰 손실을 볼 수 있기 때문에 개발사업을 하기 전 반드시 이윤이 남는 사업인지 수지분석을 해야 하는 게 필수입니다. 오늘은 부동산 수지분석 작성 방법에 대해서 설명해 드리겠습니다.

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목차

수지분석이란?

수지 분석은 크게 매출과 지출 그리고 이익으로 나누어집니다. 예상 수입에서 예상 지출액을 빼면 이익이 남을지 손해가 될지 결정이 되는 것이죠. 간단은 계산으로 사업의 성공가능성을 검토해 보는 것처럼 보이지만 계산에 들어가는 숫자는 정확해야 합니다.

사업성 검토라는 숫자들로 수지분석표라는 계산기에 대입하여 사업성이라는 값이 나오기 때문인 거죠.

 

사업성 검토의 정의

부동산 개발 신규 프로젝트를 대상으로 미래에 예상되는 경제적 가정을 전제적으로 고려하여 부동산개발 사업의 성공 가능성을 조사, 분석하는 과정입니다. 신규 프로젝트 시장성 분석, 건설비용 등 소요자금 추청, 생산원가 및 관리비등을 분석 예측하여 추정 사업수지와 현금수지표를 작성한 후 사업의 경제성, 수익성을 종합적으로 검토하는 것입니다.

 

1.  사업수지상의 개별 항목 및 시행이익 등 사전 검토를 통한 사업참여 여부 결정
   • 시행사: 사업 이익률등 감안 토지 매입 및 사업진행 여부
   • 시공사: 직접공사비 및 분양률등 감안 시공 참여 여부
   • 금융기간: 책임 준공 미 LTV 등 대출 참여 여부 (조달 가능한 PF 금액 및 상환 가능 분양율 확인)
2. 사업이익 및 금융 조달 금액, 필수사업지 등 확인 위한 개발 사업의 종합 축소판

 

수지 분석표란?

부동산 개발사업을 통해 발생된 수익, 비용, 이익을 산출한 표

 

현금흐름표란?

미래에 발생될 현금 유입, 현금 유출, 현금 잔액을 기간별로 나열한 표

 

수지분석표 작성

수지분석표 요약

 

분양개요

사업의 전반적인 이해 및 내용 파악을 위한 것으로 대지면적, 연면적, 분양면적, 공사기간, 규모 등을 표시

분양개요

 

분양수입금 (수익)

분양수익

 

매출액

분양수익금(부가세 포함)-매출부가세

평단가(전용/공급) 세대 평균 분양가, 총액등으로 표시

 

상품별, 타입별 구분

• 발코니(공동주택) 포함 여부, 오피스텔등 부가세 포함 여부

 

시장 조사

• 주변시세 및 부동산 동향 조사. 온, 오프라인을 통한 조사

 

분양가 산정

• 거래사례 비교법: 사업지 주변 유사사례 비교
• F.G.I (표적집단면접법): 사업지 인근 전문가(공인중개사)의 의견 토대로 작성
• 수익환원법: 사업지 인근 현재의 임대료, 보증금, 예상수익률을 토대로 분양가 산정

 

분양가 책정

• 세대별 향, 증 등을 고려, 발코니 및 옵션 여부 결정

 

부가가치세

• 국민주택규모(전용 85㎡이하) 공동주택 면세
• 토지분 면세 (건물분만 과세대상)
• 매출에 포함 후 매출부가세에서 차감

 

지출

사업 지출

토지비

• 계약금 납부
• 토지사용승낙서 발행
• 인허가 진행
• B/L 또는 PF기표
• 잠금 납부

 

국유지

• 원칙:일반경쟁입찰(온비드) / 예외:수의계약(재개발사업등)

 

이전비용

• 명도비: 점유자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것, 토지매매계약 시 매도인에게 명도책임 협의
• 취득세: 4.6% (취득세 4%, 농특세 0.2%, 지방교육세 0.4%)
• 법인의 주택취득 등 중과: 표준세율 4%+중과세율 8%=12%
• 주택 유상거래 이득 중과세 예외
• 토지 작업비: 지주작업

 

토지보유세

• 재산세등
• 과세항목: 매입한 토지 및 건물의 용도에 따라 달라짐

 

공사비

• 실행원가+본사관리비+이윤+브랜드 등으로 구성
• 계약이행 보증: 공사도급계약상 시공사의 의무이행을 보증하기 위해 계약이행보증금 현금으로 납부
• 공사보험: 공사 중 발생한 사로고 타인의 재물신체등에 대한 손해등
• 선급보증: 착공 전 공사자재 등 매입을 위하여 선지금해주는 공사비
• 옵션공사비, 발코니 확장비

철거비

• 신축건물 부지에 기존 건물이 있는 경우 
• 일식 기준으로 거전 철거업체 견적의뢰

인허가 조건이행

• 도로 및 공원등 도시계획시설 기부채납
• 사전 토목업체 견적의뢰
• 인허가 조건이행시 준공(사용승인) 가능

인입공사비

• 전기, 가스, 수도 등 인입공사비용

설계감리비

• 설계비, 감리비, 인테리어 설계비

인허가 용역비

• 건축심의 전: 교통영향평가, 경관심의, 환경영향평가
• 건축심의 후: 지하단전영향평가, 구조심의, 굴토심의

부담금

• 공익사업 추진을 위한 재원 마련한다는 점에서 조세와 성격이 다름

각종 수수료

• PF, B/L 수수료: PF대출 시 대출이자 외 수수료 발생
• 금융자문 수수료: 대출수수료와 별개로 대출알선, 주선 수수요, 금융자문계약서 체결
• 신탁수수료
• 분양보증수수료: 분양사업자가 파산 등 사유로 분양계약을 이행할 수 없을 시 분양대금의 환급을 책임지는 보증
• 사업성평가 수수료 외: PF 대출 시 외부 전문기관에 사업성 평가 의뢰, PF대출 약정 관련 법무비용 등 포함
• 신탁수수료: 금전을 수탁받아 운용한 후 수익을 배당하는 은행의 금전신탁과 동일 하나, 신탁대상이 금전이 아닌 부동산인 점에 차이

견본주택 건립비

• 홍보관 운영비 반영
• 철거비용 반영 :토지 용도에 따라 농지전용 허가 필요
• 견본주택 임차료, 운영비

광고 및 분양경비

• 광고홍보비
• 분양 판촉비
• 분양대행 수수료

제세공과금 및 기타 경비

• 건물 주공 후 건축물관리대장 등재 후 보존등기
• 건물 취득세
• 법무사 수수료
• 입주 관리비
• 사업추진비
• 예비비
• 불공제 매입세액

금융비

• 중도금 대출
• 선납할인
• 중도금 무이자
• 이자후불제
• PF, B/L 이자: 시공사, 금융기관, 신탁사 신용등급에 따라 금리 상이

 

사업이익

시행사가 사업을 진행하여 분양수익급등으로 사업 관련 지출 후 남은 금액

분양 수익에서 지출을 뺀 나머지가 사업수익이므로 사업이익을 확인하여 사업성이 있는지 확인

 

 

부동산 시행 사업 절차 개발 과정 순서 3분요약

 

 

부동산 PF 기본개념 대한민국 부동산 PF

 

SPC 특수목적법인 PFV 프로젝트금융회사 설립목적 활용사례 비교

부동산 개발 현금흐름표 작성 방법

 

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부동산 개발 프로젝트를 성공하기 위해 예상되는 경제적 가정을 고려하여 부동산개발 사업의 성공 가능성을 조사, 분석하는 과정인 부동산 수지분석에 대해 알아봤습니다. 이 사업이 수익을 낼 수 있는지 알아보는 매우 중요한 단계이므로 정확한 조사와 판단이 필요합니다. 다음 시간에 부동산 수지분표 작성의 현금 흐름표에 대해서 알아보도록 하겠습니다.