부동산개발에 필요한 현금흐름표에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 현금흐름표는 프로젝트가 진행됨에 따라 각 일정별로 현금이 실제로 들어오고 나가는 것을 정리한 표입니다. 수지분석표의 사업 수익(매출), 지출(비용)과는 다르니 참고하시기 바랍니다. 현금이 들어오는 것이 모두 수익이 아니고 현금이 나가는 것이 모두 지출이 아닙니다. 이 개념을 꼭 기억하셔야 합니다. 현금흐름표에는 크게 사업기간, 공정률, 현금의 유입과 유출 및 분양률정도로 나눌 수 있고 이는 부동산 투자의 수익성과 지속 가능성을 평가하는 데 중요한 역할을 합니다.
사업기간
사업착수일부터 사업 정산일까지 기간 동안 현금 흐름을 작성합니다.
사업착수일, 토지 계약일, 인허가 일정, PF기표, 착공일, 계약일, 중도금일정, 정산일 등을 기입합니다.
공정률
착공일 ~ 준공일까지 공정률을 기입합니다.
착공 전에는 표준공정률 또는 예정공정률을 반영, 착공 후 실공정률 반영
공정률은 S커브형태로 진행됩니다.
토목공사: 느림.
골조공사: 빠름.
마감공사: 느림.
공사기간 추청
지하층: 1개 층 1~2개월
지상층: 1개 층 2주
마감공사: 10~12개월
잔손보기: 1~2개
보할 공정표 (건설공사 시 사용되는 공정 정도를 파악하여 수치화한 표)
현금의 유입과 유출 및 분양률
분양률
시장조사를 토대로 분양개시일부터 예상 분양완료 시점까지 분양률을 기입하되 상품별 분양시기 감안 분양률을 반영한다.
총 분양 수익 X 분양률을 연동시켜 총수익에 반영
현금 유입
계약일, 중도금 납입일(통상 6회 차), 잔금 납입일
분양대금 납입 비율: 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% (공동주택 기준)
중도금 4회 차 납입일은 공정률 50% 이후 지정중도금 납입일자에 따라 현금 흐름표상의 현금 유입 및 유출의 편차가 매우 큼 에쿼티 투입일 및 금융조달액 (PL, BL, PF) 기표일에 금액 반영
현금 유출
| 공사비 | 도급공사 | 기성율에 따라 지급 (통상2개월 후취 지급) | |
| 철거비 | 철거기간에 따라 계약금, 중도금, 잔금 | ||
| 인허가조건이행 | 준공전 분할지급 | ||
| 인입공사비 | 공정률 70%이후 준공일 까지 분할지급 | ||
| 미술장식비 | 계약금, 인허가 완료시, 설치 완료시 지급 | ||
| 토지비 | 매입가 | 토지대 | 토지 계약금, 중도금, 잔금으로 분할지급 (토지 잔금은 B/L 또는 PF 기표일 지급) |
| 국유지 | 매입절차 완료시 지급 | ||
| 이전 비용 |
취득세 | 토지 잔금 지급시기에 동시지급 | |
| 이전수수료 | 토지 잔금 지급시기에 동시지급 | ||
| 채권매입할인 | 토지 잔금 지급시기에 동시지급 | ||
| 토지 보유세 |
재산세 | 재산세 지급시기(매년9월) 지급 | |
| 종합부동산세 | 종합부동산세 지급시기 (매년12월) 지급 | ||
| 인허가용역비 | 인허가용역비 | 계약시, 공사비 지급시 분할지급 | |
| 각종부담금 | 학교용지부담금 | 고지일로부터 30일 이내 지급(2달 이상 분양시 매 분기종료 후 7일이내 | |
| 광역교통시설부담금 | 부과일 1년내 분할 납부 가능 (지역별 상이) | ||
| 상하수원인자부담금 | 착공 후 1년 내(+10~11월) 100% 납부 적용(부담금 부과 및 징수 후 수도공사 시행 원칙) | ||
| 개발부담금 등 | 개발부담금(준공일로부터 5개월 이내, 부과일부터 6개월 이내 납부) | ||
| 각종수수료 | PF 수수료 | PF 기표시 지급 | |
| BL 수수료 | BL 기표시 지급 | ||
| 산탁 수수료 | 계약금 10%(PF기표시), 중도금80%(분양계약금,중도금 납입시, 잔금10% 분할지급 | ||
| 분양 보증 수수료 | 분양보증 신청시 지급 | ||
| 금융 자문 수수료 | PF 기표시 지급 | ||
| 사업성평가 수수료 | PF 기표시 지급 | ||
| 측량 지질조사 | 계약금, 용역 완료시 지급 | ||
| 견본주택관련 | 견본주택 축조비 | 계약시 30%, 모델하우스 오픈후 70% | |
| 견본주택 임차료 | 임대차 계약 체결시 년간 임차료 일시 또는 매월 지급 (통상 분양 2~3개월전부터) | ||
| 견본주택 운영비 | 매월 운영비 지급 | ||
| 광고홍보비 | PF 기표후 사전, 본, 사후로 안분 지급 | ||
| 분양판촉비 | 분양승인후 분양률에 따라 분할 투입 (분양성에 따라 투입률 및 투입기간 상이) | ||
| 분양대행수수료 | 아파트 | 분양률에 따라 1개월 후취 지급 (유보금 있을 경우 조건 충족시 지급) | |
| 오피스텔 | 분양률에 따라 1개월 후취 지급 (유보금 있을 경우 조건 충족시 지급) | ||
| 상가 | 분양률에 따라 1개월 후취 지급 (유보금 있을 경우 조건 충족시 지급) | ||
| 제세공과금 | 보존 등기비 |
건물취득세 | 준공 후 보존등기 신청시 전액 지급 |
| 법무수수료 | 준공 후 보존등기 신청시 전액 지급 | ||
부동산 개발업 부동산 수지분석 및 작성 방법
부동산 수지분석은 부동산 투자나 개발 프로젝트 등에서 수익성과 지속 가능성을 평가하는 과정입니다. 이는 특정 부동산 거래나 프로젝트가 얼마나 수익성 있고 비용 효율적인지를 결정하는
royalbeefarms.com
지금까지 부동산개발 현금흐름표 작성에 대해 알아봤습니다. 사업기간과 공정률 작성 그리고 분양률에 따른 현금의 유입과 유출에 대해서 설명해 드렸습니다. 부동산 개발 시 참고하시기 바랍니다.
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