모든 부동산 개발사업은 다수의 이익을 목적으로 진행하는 사업이지만 어느 소수중 자기만의 이익을 극대화하기 위해 꼼수를 부리는 사람들도 분명 존재합니다. 그러기에 우리는 부동산 개발사업에 대해 공부하고 알아나가야 합니다. 그 첫 번째로 지역주택조합사업을 알아보겠습니다.
지역주택조합의 개발 목적
해당지역(특별시, 광역시, 특별자치시〮도, 시 또는 군)에 거주하는 소형주택 소유자 (전용면적 85㎡ 이하)및 무주택자가 본인의 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로서, 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖추어 청약통약 가입여부와 관계없이 주택을 저렴하게 공급하는 것을 목적으로 한다.
지역주택조합 사업방식
지주들이 주도하여 개발하는 방법으로 동일한 지역 범위에 거주하는 주민들이 공동주택(아파트)을 건설하기 위해 조합을 설립하여 사업시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 아파트를 취득할 수 있는 사업 방식.
지역주택조합자격요건
※조합설립일린가 신청이 1년 전부터 자격유지
해당 지역에서 6개월 이상 거주
주택 소유 무주택 세대주 또는 전용 면적 85㎡ 이하 1 주택 세대주
주택소유 요건은 세대주 포함 세대원 전원 대상을 충족하며 이부 가능일까지 조합원 자격 유지
주택소유자일 경우 세대원 중 만 19세 이상 자녀를 독립세대로 신청 가능
조합설립 및 외부 조합원 모집
해당 사업지의 50% 이상 토지 사용권 확보한 후 조합원 모집신고
80% 이상의 토지 사용권 + 15% 이상의 토지 소유권 확보 시 조합설립 인가
지역주택조합 사업 추진 일정
| 1. 조합원 모집신고 | 관할 시장 군수 구청장에게 신고 하고 공개 모집방법으로 조합원 모집 해당 주택건설대지의 50%이상 토지 사용권 확보 |
| 2. 지구단위 계획수립 | 지구단위계획구역 지정 및 계획 수립 해당 주택건설대지의 2/3이상 토지 소유자의 동의 확보 |
| 3. 조합장립총회 | 조약 규약작정, 추진위원회 우윈장 또는 직무를 대행하는자, 발기인등이 소집하여 조합규약 및 사업시행에 필요한 안겅등에 대해 의결 |
| 4. 조합설립인가 | 20인 이상의 조합원으로 구성, 건설 예정 세대 수의 50%이상 조합원으로 구성 해당주택건설대지의80%이상 토지사용권 및 15%이상 토지소유권 확보 |
| 5. 공동사업주체간 협약체결 | 대지 및 주택의 사용 처분 사업비의 부담 공사기간 등 사업추진에 따르는 가종 책임 협약 |
| 6. 사업계획승인 | 주택건설대지100%소유권 확보(지구단위계획 결정이 필요한 사업자의 경우 95%이상의 토지소유권 확보) 95%이상 토지 소유권 확보시 나머지는 매도청구 대상 |
| 7. 착공 | 사업계획승인으 받은 날로부터 5년이내 착공. 시공 보증서 제출 |
| 8. 입주자모집 승인 | 일반분양: 조합원 분양후 나머지 세대수가 30세대 이상일 경우 |
| 9. 사용검사및 입주 | 승인된 상업계획의 내용과 적합 여부를 확인 |
| 10. 청산 및 조합 해산 | 해산시 총회의 의결을 거처 회계보고 |
지역주택조합의 장단점
장점
- 사업비용에서 각종 원가 절감으로 일반 분양 아파트 보다 저렴하게 주택마련
- 사업기간이 정비사업에 비해 짧음 (개발철차 비교적 단순)
- 청약통장 필요 없음
- 동호인, 동일직장등 특수용도 가능
단점
- 주택조합 가입요건 구비 (지역, 거주기간, 무주택)
- 사업지체 시 주차 분담금 발생, 사업기간 연장
- 조합원 지위를 입주까지 유지
- 대규모 아파트 단지 조성에 어려움 (많은 토지주의 단합이 어려움)
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지역주택사업에 대한 생각
일반적인 재개발이나 재건축과는 일정 부분 차이가 존재합니다.
지역주택조합은 무주택세대주의 주택마련을 위한 제도로서 청약통장 가입자들에게 공급하는 일반분양제도에 대한 예외적인 제도이므로 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있으며, 기본적으로 주택조합사업은 사인간의 계약에 의한 것이므로 조합규약, 공사계약서 등 모든 계약 상황을 상세하게 규정하는 것이 필요합니다.
제대로 입주까지 진행되는 경우는 2004년부터 2021년까지 17년간 전국 전체 지역주택조합 중 17% 정도로 알려져 있습니다.
따라서 지역주택조합에 가입할 때는 사업의 진행 단계와 토지 매입 및 승낙여부를 반드시 확인하시고 충분한 검토 후 가입하시기 바랍니다.
지역주택조합에 대해서 알아보았습니다. 제가 드린 정보가 도움이 되기를 바래봅니다.
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