오늘은 임대차계약 시 경매 등 위험으로부터 보호할 수 있는 방법인 우선변제권과 임차권등기에 대해서 알아보겠습니다. 먼저 우선변제권 요건에 대해 알아보고 보증금 받기 전 이사 가야 할 경우에 활용할 수 있는 임차권등기에 대해서 말씀드리겠습니다.
목차
우선변제권
임차한 주택이 경매나 공매가 되는 경우 그 부동산의 낙찰금에 대해 후순위자나 채권자보다 우선으로 임대 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
주택임대차보호법(약칭:주택임대차법)
제3조의 2(보증금의 회수)
②제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다) 상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟) 받을 권리가 있다. (개정 2013. 8. 13.)
참고: 주택임대차보호법
우선변제권의 요건
우선변제권 효력이 발생하기 위해성 대항력과 확정일자를 갖춘 경우에만 발생합니다.
대항력 : 임차주택 실거주, 전입신고
확정일자: 임대차계약서상에 확인도장이 찍어 확정번호부여
대항력
대항력이란?
임차인이 집주인 외 제삼자 (주택 매수인, 임대할 수 있는 권리를 승계한 사람)에게 본인이 임차하고 있다는 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘입니다.
주택임대차보호법(약칭:주택임대차법)
제3조(대항력등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
참고: 주택임대차보호법
확정일자
확정일자란?
확정일자란 계약서가 작정된 날에 주택임대차계약서가 존재하다는 것을 증명하는 법률상으로 인정일입니다.
※ 확정일자는 임대차계약서를 작성한 날 바로 주민센터에 가셔서 확정일자를 받기 바랍니다.
최우선변제권
최우선변제권이란?
임차한 세입자가 확정일자를 받았지만 그날짜보다 선순위가 있어 변제받을 수 있는 순위가 밀리더라도 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
※ 최우선변제권은 소액임차인의 경우에만 해당되며, 보증금이 주택낙찰가액의 1/2 범위 안일 경우에 최우선변제한도액 내의 금액을 선후순위 상관없이 먼저 받습니다.
※ 주택낙찰가의 1/2 범위 안일 경우기준이 생긴 이유는 다가구(단독) 주택은 여러 세입자가 존재하기 때문에 변제권이 있는 세입자의 합한 금액이 초과된다면 다른 채무자의 몫을 보장할 수 없기 때문입니다.
※ 해당기준일은 임대차계약을 한 날짜가 아닌 선순위 근저당권이 설정된 날을 뜻합니다.
ex) 서울 지역 임대차계약일 2022.08.01, 선순위 근저당권설정일 2014.03.30 일 경우, 최우선변제액은 5,000만 원이 아닌 3,200만 원입니다.
▼ 기준일에 따른 소액임차인, 최우선변제금표▼
| 기준일 | 지역 | 소액보증금범위 (단위:만원) | 최우선변제액 (단위:만원) |
| 2010.07.26~2013.12.31 | 서울특별시 | 7,500 | 2,500 |
| 역과밀억제권 및 수도권 | 6,500 | 2,200 | |
| 광역시 및 이외 수도권 | 5,500 | 1,900 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 4,000 | 1,400 |
| 기준일 | 지역 | 소액보증금범위 (단위:만원) | 최우선변제액 (단위:만원) |
| 2014.01.01~2016.03.30 | 서울특별시 | 9,500 | 3,200 |
| 역과밀억제권 및 수도권 | 8,000 | 2,700 | |
| 광역시 및 이외 수도권 | 6,000 | 2,000 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 4,500 | 1,500 |
| 기준일 | 지역 | 소액보증금범위 (단위:만원) | 최우선변제액 (단위:만원) |
| 2016.03.31~2018.09.17 | 서울특별시 | 10,000 | 3,400 |
| 역과밀억제권 및 수도권 | 8,000 | 2,700 | |
| 광역시 및 이외 수도권 | 6,000 | 2,000 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 5,000 | 1,700 |
| 기준일 | 지역 | 소액보증금범위 (단위:만원) | 최우선변제액 (단위:만원) |
| 2018.09.18~2021.05.10 | 서울특별시 | 11,000 | 3,700 |
| 역과밀억제권 및 수도권 | 10,000 | 3,400 | |
| 광역시 및 이외 수도권 | 6,000 | 2,000 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 5,000 | 1,700 |
| 기준일 | 지역 | 소액보증금범위 (단위:만원) | 최우선변제액 (단위:만원) |
| 2021.05.11~2023.02.20 | 서울특별시 | 15,000 | 5,000 |
| 역과밀억제권 및 수도권 | 13,000 | 4,300 | |
| 광역시 및 이외 수도권 | 7,000 | 2,300 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 6,000 | 2,000 |
| 기준일 | 지역 | 소액보증금범위 (단위:만원) | 최우선변제액 (단위:만원) |
| 2023.02.21~ | 서울특별시 | 16,500 | 5,500 |
| 역과밀억제권 및 수도권 | 14,500 | 4,800 | |
| 광역시 및 이외 수도권 | 8,500 | 2,800 | |
| 기타지역(광역시 군 포함) | 7,500 | 2,500 |
임차권등기
「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
참고: 생활법령정보
신청 요건
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 지방법원지원 또는 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제1항).
▶임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
① 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조 제2항 제1호)
② 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
③ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용수익할 수 없게 되고, 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
④ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의 2)
⑤ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)
▶임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조 제1항 제5호).
신청절차
▶ 임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.
① 사건의 표시
② 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점사업장소재지)
③ 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
④ 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
⑤ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
⑥ 신청의 취지와 이유
신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조 제2항)
⑦ 첨부서류의 표시
⑧ 연월일
⑨ 법원의 표시
▶ 임차권 등기명령신청 시 첨부서류
① 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
② 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(ex: 건축물대장)
③ 임대차계약서
④ 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
⑤ 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
⑥ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류 (ex:전입신고서류)
▶ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제8항).
임차권등기의 효과
대항력 및 우선 변제권 유지
세입자가 임차권등기명령 이후에 이미 대항력, 우선변제권을 취득하였다면 그대로 유지되며, 이사하더라도(대항력요건 상실) 이미 취득한 대항력, 우선변제권은 유지됩니다.
대항력 및 우선 변제권의 취득
세입자가 임차권등기 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못하였다면, 임차권등기 후 대항력과 우선변제권이 취득됩니다.
소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기를 한 주택에 새로운 세입자가 입주하면 그 세입자는 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 소액임차인에 의한 최우선변제권으로 기존에 임차권등기한 세입자의 피해를 막기 위함입니다.
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지금까지 우선변제권에 대한 요건과 대항력 최우선변제권 그리고 임차권 등기까지 알아보았습니다. 세입자의 보증금을 지키기 위한 최선의 방법이니 잘 숙지하시고 이용하시길 바라겠습니다.
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