고물가 고금리 시대를 맞이한 요즘, 부동산 거래는 줄어들고, 집값은 지역마다 편차가 너무 심며, 상승과 하락이 동시에 존재하고 있습니다. 깡통전세의 위험 속에서 내보증금 지키기 위한 걱정을 하는 사람들이 많아졌습니다. 오늘은 부동산 임대차계약에서 내 보증금 지키기 위한 방법 중에 보증금반환보증과 전세권설정 두 가지에 대해서 비교하고 방법을 알아보겠습니다.
목차
전세권설정
전세권설정 이란?
임대차계약한 부동산에 세입자 본인이 전세금을 주고 빌렸다는 사실을 서류에 작성하는 것입니다. 즉, 임대차계약이 종료되었을 때 전세금을 돌려받을 수 있는 권리가 등기부등본에 명시되어 있으니 "이 부동산에 문제가 생기더라도 본인은 받을 권리가 있습니다."라고 알리는 행위입니다.
임차한 집의 처분이나 경매 등으로부터 나의 보증금을 지키는 좋은 방법입니다.
전세권설정의 효력
- 전세금을 내고 부동산을 사용과 수익을 할 수 있는 권리와 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
- 신청당일부터 효력이 발생하며 이사나 전입신고 전에도 동의하에 설정가능합니다.
- 민법의 규정을 근거로 하고 있으며, 등기부등본의 설정순위에 따라 효력이 인정되고 보호됩니다.
주의사항
- 집주인의 동의가 반드시 필요합니다.
- 등기부등본을 열람하여 선순위를 꼭 확인하여야 합니다.
- 전세권의 존속기간은 최소 1년에서 최대 10년으로 민법에 정해져 있습니다. (전세계약이 9개월 이어도 존속기간은 1년이며, 전세계약을 15년이라면 존속기간은 10년으로 합니다.)
- 전세권설정자가 존속기간의 만료 전 1~6개월 사이에 전세권자에게 갱신거절이나 조건변경을 하지 않았다면 동일조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다.(이경우는 전세권의 존속기간은 없는 것을 본다.)
전세권자란?
등기권리자
전세권이 있는 사람. 즉 세입자를 뜻합니다.
전세권설정자란?
등기의무자
전세권을 설정해준사람, 즉 주인(소유자)입니다.
설정순위의 중요성
등기부등본의 설정 순위에 따라 순서대로 권리를 인정해 주기 때문에 반드시 등기부등본을 열람하여 내가 설정할 날짜보다 선순위가 있는지를 확인해야 합니다.
※ 등기부등본=등기사항전부증명서
- ex) 1순위-전세권설정 2순위-근저당권설정 3순위-저당권설정 (2순위 또는 3순위가가 경매신청 시 전세권은 선순위이기 때문에 보호를 받고 배당받을 수 있습니다.)
- ex) 1순위-근저당권설정 2순위-저당권설정 3순위-전세권설정 (1순위 또는 2순위가가 경매신청 시 전세권은 후순위이기 때문에 보호를 받지 못하고 말소처리됩니다.)
필요서류
전세권설정신청서
주민등록등초본 1부
임차주택 등기권리증
등록면허세 영수필 확인서
등기신청 수수료, 영수필 확인서
인감증명서
전세권설정 계약서 (임대차계약 시 전세권설정에 동의 특약을 넣거나 별도로 전세권설정 계약서 작성)
※전세권설정 비용은 전세권설정을 의뢰하는 사람이 지불합니다.(일반적으로 세입자가 부담)
※법무사 이용 시 수수료가 발생되지만 그만큼 시간과 노력을 줄일 수 있습니다. 법무사를 이용하는 것을 추천드립니다.
보증금 반환보증
보증금 반환 보증이란?
임대차계약이 종료되었는데도 임대임의 사정 또는 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증보험을 통해 임차인의 보증금을 대신 지불하고 보험사가 임대인과의 법적 분쟁을 통해 회수하는 보험입니다.
보증금반환 보증공사
서울보증보험 (SGI)
주택도시보증공사 (HUG)
주택금융공사(HF)
안심전세 보증보험
보증금반환보증사가 금융사와 연계하여 전세대출 시 자동으로 보증보험에 가입하는 상품
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전세권과 보증보험 비교
보증보험은?
보증보험은 타인에게 공개할 의무와 필요가 없고 전세권은 등기부등본에 설정되어 있기 때문에 누구든 확인할 수 있습니다.
전세권은?
전세권은 물권이기 때문에 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 임대인의 동의 없이 임대를 할 수 있는 전대차 권리를 지니게 됩니다. 하지만 전세권 세입자는 민법 제309조에 따라 유지 보수관리에 대한 청구권이 없어 스스로 비용을 부담해야 합니다.
비교
전세권과 보증보험 둘 다 비용이 발생됩니다.
전세권은 등기설정순위에 따라 보장되지만 전세권이 선순위에 있더라도 낙찰금액이 적으면 전세금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다. 보증보험은 보증한도 내의 금액은 전부 보장받을 수 있습니다.
※ 민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
| 구분 | 전세권 | 보증보험 |
| 공개여부 | 공개 | 비공개 |
| 양도 담보 | 담보 및 양도 가능 | 불가 |
| 비용 | 등기 비용 발생 | 가입 비용 발생 |
| 유지보수관리 의무 | 임차인 | 임대인 |
| 보장성 | 등기순위에 따라 보장 경매낙찰금액한도 내에서 배당됨. (전세권이 선순위더라도 전액보장 받지 못할수도 있음) |
보증한도 내의 금액 보장 |
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지금까지 임대차계약에서 내보증금 지키기 위한 방법 중 전세권설정과 보증금반환보증에 대해서 알아보았습니다. 전세권과 반환보증 둘 다 세입자를 위해 매우 좋은 상품 및 제도입니다. 잘 활용하셔서 이 어려운 시기에 내보증금 지키기에 도움이 되시길 바랍니다.
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