경매배당순위 당해세 선순위 법원경매 국세기본법 최신개정

부동산 압류로 인해 법원경매가 진행되면 다들 많이 어렵고 힘들어하십니다. 임차인은 내 돈을 몇 번째로 받을 수 있을지가 제일 걱정이실 텐데 오늘은 경매배당순위에 대해 알려 드리겠습니다. 당해세보다 선순위 될 수 있는지 국세기본법 최신개정법안을 통해 설명하겠습니다.

경매배당순위최신개정

---

목차

부동산 법원 경매

부동산 경매에 임의 경매와 강제 경매로 나누어지는데요. 경매가 진행되면 절차는 같지만 경매로 진행되기까지에 법원의 판결이 있는지, 저당권이 설정되었는지 차이가 있습니다.

 

임의경매

임의경매는 채무자 부동산의 담보권으로 경매를 진행합니다. 빚을 진사람이 채무를 이행하지 않아 저당권자 담보권을 행사하여 경매로 매각시킨 다음 채권을 회수하는 방법입니다.

일반적으로 부동산의 대출 상환이 되지 않아 근저당권자 즉, 은행이나 신탁회사등 금융권인 채권자가 경매를 실행하는 것이 대부분입니다. 

즉, 법원의 판결 없이 채권자가 임의로 임의경매를 법원에 요청할 수 있습니다.

임의경매

 

저당권자 (근저당권자)

돈을 빌려준 사람 (은행, 보험, 신탁 등 금융권)

 

저당권설정자 (근저당권설정자)

돈을 빌린 사람 (소유자)

 

강제경매

강제경매는 채무자가 가지고 있는 부동산을 압류하여 경매를 통한 매각대금으로 배당하는 방법입니다.

채권자가 채무자를 상대로 법원 승소 판결을 받아 가압류를 걸었는데도 채무를 상환하지 않는다면, 채권자는 부동산을 압류하여 경매를 진행시켜 매각대금으로 채권금액을 돌려받습니다. 

즉, 강제경매는 법원의 판결이 있어야 채권자가 법원에 강제경매개시를 요청할 수 있습니다.

강제경매

 

경매배당

부동산경매개시가 결정이 되면 배당요구의 종기결정 및 공고를 하고 매각할 부동산을 평가하고 매각금액을 정합니다. 매각방법이 정해지면 매각결정 절차에 따라 진행되고 매각허가결정이 나면 대금의 납부를 할 수 있습니다. 이후 낙찰자에게 소유권이 이전되고 배당절차가 이루어집니다. 

 

매각대금의 배당

매각대금의 배당은 민사집행법에 의하여 배당이 이루어집니다.

민사집행법 [시행 2022. 1. 4.] [법률 제18671호, 2022. 1. 4., 일부개정]
제145조(매각대금의 배당)
①매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 한다.
②매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다.
참고: 민사집행법

 

경매배당순위

민사집행법에 의해 배당이 이루어지지만, 국세기본법 제35조(국세의 우선)에 따라 채권자들보다 국세를 우선으로 하고 배당을 진행합니다.

 

1순위: 경매집행비용

• 집행에 필요한 공익비용 (공고료, 현장조사비용, 매각수수료, 감정평가비용, 송달료등)

2순위: 유익비, 필요비

• 유익비: 제삼자가(세입자등) 부동산의 가치를 증대시킨 비용
• 필요비: 부동산을 사용하기 위해 들어간 비용 (수리, 수선등)

3순위: 최우선변제권

• 소액보증금 우선변제금액: 주택상가임대차보호법상 보증금 중 일정금액
• 최선순위 임금채권: 근로자의 최근 3개월 임금 및 3년간의 퇴직금 및 재해보상금

4순위 ① : 당해세

• 매각부동산에 부과된 당해세(국세, 지방세)
• 국세: 상속세, 증여세, 종합부동산세
• 지방세: 재산세, 자동차

4순위② : 당해세보다 법정기일이 빠른 임차인의 우선변제권이 있는 경우 배분 한도 내에서 주택임대보증금이 우선변제

5순위: 우선변제권이 있는 저당권등 담보채권

• 국세, 지방세 등 법정기일 전에 설정된 저당권, 전세권, 임차권 등 순위에 따라 배당
• 임차권의 경우 대항력과 확정일자를 받아야 우선변제권에 해당함.

6순위: 임금채권

• 근로관계의 채권

7순위: 조세채권

• 국세, 지방세 등의 법정기일이 저당권보다 늦을 경우 7순위로 배당

8순위: 공과금

• 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 산재보험, 국민연금, 고용보험, 건강보험 등
• 공과금 납부기한이 담보물권 설정일자 보다 빠르면 당해세 다음순위.

9순위: 일반채권

• 등기부에 등재되지 않은 채권자의 신청

 

최우선변제권 (3순위)

임차한 세입의 보증금 중 일정액을 경매실행한 담보물권자보다 우선으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

▼ 아래 링크에 자세히 설명해 놓았습니다.▼ 

우선변제권 요건 대항력 확정일자 임차권등기 총정리3분요약

 

▼ 기준일에 따른 소액임차인, 최우선변제금표▼

 

이전기준일 최우선변제금액확인하기

기준일	지역	소액보증금범위 (단위:만원)	최우선변제액 (단위:만원)
2023.02.21~	서울특별시	16,500	5,500
	역과밀억제권 및 수도권	14,500	4,800
	광역시 및 이외 수도권	8,500	2,800
	기타지역(광역시 군 포함)	7,500	2,500

 

 

당해세 선순위 (4순위)

경매배당 순위에 나와있는 당해세란 매각 부동산에 부과된 국세 지방세를 말합니다.

국세: 상속세, 증여세, 종합부동산세

지방세: 재산세, 자동차

 

당해세보다 법정기일이 빠른 임차인의 우선변제권이 있는 경우 배분 한도 내에서 주택임대보증금이 우선변제

즉, 임대차 계약 전 임대인의 국세완납증명서를 확인하여 보증금보다 선순위 세금체납이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

다만, 국세발생일은 신고일, 납부고지서 발송일이 기준일이기 때문에 만약, 임대인의 국세완납증명서를 확인한다 해도 계약당시 납세증명에 기재되지 않는 선순위 체납이 발생할 가능성을 배제하기는 어렵다.

 

국세기본법 제35조 7항

국세기본법 제7항이 신설되기 전에는 우선변제권보다 당해세가 선순위였습니다.

그러다 보니 역전세, 전세사기등으로 인해  집값보다 불어난 악성 임대인의 세금이 우선 징수되는 상황이 생기면서  피해를 입는 임차인들이 많이 늘어났습니다.

그리하여 국세기본법 35조 7항을 신설하여 임차인들의 피해를 줄이는 법안을 마련했습니다.

국세기본법 제35조(국세의 우선)
⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의 2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다. (신설 2022. 12. 31., 2023. 12. 31.)
참고: 국세기본법

 

 

전세금 반환보증보험 보증한도 임대차보증금 반환청구

전세권설정 보증금반환보증 비교 방법 임대차계약 내보증금지키기

---

지금까지 부동산이 경매로 넘어갔을 때 경매배당순위에 대해서 알아보았고, 당해세보다 선순위가 될 수 있는 경우를 국세기본법 최신개정을 통해 설명해 드렸습니다.