전월세 계약시 확인사항 특약 서류 임대차계약 반드시 알아야할것

전월세 확인 특약

사회초년생들이나 태어나서 처음 부동산계약을 해야 할 일이 생기면 되면 용어도 어렵고 무엇을 확인해야 하는지 모르는 경우가 많습니다. 글래서 오늘은 전월세 계약 시 반드시 알아야 하는 확인 사항과 특약에 대해 설명해 드리고 임대차계약 시 확인해야 할 서류도 알아보겠습니다.

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목차

전월세 계약 전 확인사항

 

임대계약의 종류

전세

임차할 주택의 매매가의 약 50~80% 정도를 보증금 형태로 지불하여 임대계약기간 동안 거주하고 종료 시 보증금을 돌려받고 퇴거

월세

임차할 주택에 일정금의 보증금과 월 사용료를 지불하여 임대계약기간 동안 거주하고 종료 시 보증금을 돌려받고 퇴거

연세(년)

임차할 주택에 년간 사용료를 지불하여 임대계약기간 동안 거주하고 종료 시 퇴거

 

집 상태 확인

• 계약 전 하자가 있는지 내 외부를 확인하고 가능하면 거주자에게 양해를 구하고 사진 촬영.
• 입주 시 기존 짐이 빠졌을 때 내부를 한 번 더 확인하고, 계약 전과 비교하여 이상이 있거나 다른 부분인 있으면 반드시 주인에게 고지하고 사진 촬영 후 메모.
• 사진과 함께 메모를 하여서 임대인에게도 복사해 주거나 파일 형태로 전송해 주시면 좋습니다.
• 위 행위는 추후에 혹시 모를 하자 부분이 발생하여 책임 소재를 정확히 따져야 할 경우를 대비하기 위해서입니다.

 

서류 확인

국세납입증명서

계약 전에 임대인이 세금 체납이 있는지 확인

경매가 진행되어 배당을 받아야 할 경우가 생길 수도 있기 때문에 자신의 보증금이 당해세 보다 법정기일이 빠른지 확인하기 위함.

 

당해세? 경매배당순위 확인하기

 

납세증명서

건축물대장

임차할 집의 건물 명의의 확인과 건물의 하자 부분을 확인하기 위함

불법건축물 등재 여부 확인.

▼하자 없는 건축물대장▼

위반사항없는건축물대장

 

▼하자 있는 건축물대장(위반건축물등재)▼

위반사항있는건축물대장

 

등기부 등본 (등기사항전부증명서)

임차할 집의 소유권에 관한 사항(갑구)과 그 외 권리에 관한 사항(을구) 확인

압류 및 가압류등 소유권에 침해할 사항이 있는지와 근저당, 전세권, 임차권 등 대출이나 채권 있는지 확인.

등기부등본

 

대출 및 보험 확인

보증금 대출 (전, 월세)

임차할 집에 대해 보증금 대출이 필요할 경우 미리 금융권을 통해서 알아보아야 합니다. 임차할 집 또는 임차인 사정으로 인해 대출이 미발생할 경우가 종종 있기 때문에 보증금 확보를 위해 사전 심사를 진행하는 것이 좋습니다.

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보증보험가입

임차할 집이 보증보험이 가능한지 미리 확인하여 보증보험공사에서 요구하는 사항을 미리 살펴보고 가입조건이 미달되는 집이라면 미련 없이 포기하고 조건이 맞는 집으로 알아보아야 합니다.

요즘 같은 시대에는 보증 보험이 필수입니다.

 

전세금반환보증보험 확인

 

안심전세자금대출

안심전세대출 보증금 대출과 보증보험가입이 연계된 상품을 이용하면 대출과 보험을 동시에 해결할 수 있습니다.

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전세사기예방 확인사항

전세사기 예방을 위해 내가 계약할 집의 주인이 상습채무불이행자 인지 확인 하여야 합니다.

아무리 집이 좋아도 주인이 상습채무불이행자라면 그림의 떡입니다.

 

악성임대인 확인하기

 

 

전월세 계약 시 확인사항

계약 작성 유의 사항

소유자 확인

신분증과 등기부등본상 소유주 일치하는지 확인

 

계약 해제

• 일방적 해제

계약금이 지불되고 계약행위가 마무리되었으나 계약을 해제하고 싶다면 해제 주체에 따라 계약금은 해약금으로 전환

ex) 세입자가 계약 해제요구 시 계약금은 해약금으로 전환되며 반환 불가

ex) 집주인이 계약 해제를 요구 시 계약금은 세입자에게 반환되고 계약금과 동일액수를 해약금으로 지불.(일명 배액배상)

 

• 일방적 해제 불가

계약금이 지불되고 계약행위가 마무리되었으며 잔금일 중간에 중도금이 지급되었다면 계약의 완성으로 보기 때문에 일방적으로 해제를 할 수 없습니다. 양 당사자간의 합의에 따라 해제가 가능합니다.

 

특약사항

반환특약

보증금대출(전세, 월세)을 받아야 하는데 혹시 대출이 나오지 않을 경우를 대비해서 계약금 반환특약.

"보증금 대출 미 발생 시 계약은 자동해제되고 계약금은 반환된다."

 

권리변경금지

등기부상권리변경 금지 조항

"잔금일(입주일) 다음날까지 담보권이나 전세권 등 등기부상의 변동을 발생하지 않는다."

 

보증보험 가입

보증금반환 보증보험 가입 특약

임대인의 동의가 필요하지는 않지만 임대인에게 양도통지가 되기 때문

"임대인은 임차인의 전세보증반환보험의 가입에 협조한다."

 

소유권변동 금지

중간에 소유권이 이전되면 보증보험이 반려되거나 미뤄지기 때문에 소유권 이전 금지조항 삽입

"잔금일(입주일) 소유권 이전금지"

 

체납금 상환

체납된 세금이 없음을 고지

"체납된 세금이 없음을 확인하고 만약 체납금이 있을 시 잔금일(입주일)까지 반드시 상환한다"

 

말소 사항

등기부상 근저당이나 소유권에 대한 하자건이 있을 때

"잔금일(입주일) 전까지 근저당이나 하자건을 말소한다"

잔금으로 근저당을 말소할 경우

"잔금일(입주일)에 잔금으로 근저당 말소하고 근저당 말소 영수증 확인 한다."

 

고지의무

임대기간 중 매매 시

"임대차기간 중 매매할 경우 임차인에게 반드시 고지한다."

 

전월세 계약후 할 일

확정일자

확정일자계약서를 작성한 후 신분증을 지참하여 주민센터에 방문하여 확정일자는 받습니다.

확정일자 효력

임대차계약의 증거력을 가지는 법률상 날짜를 확인한다는 증거이며 우선 변재권을 확보하기 위함입니다.

 

전입신고

전입신고는 입주일부터 14일 이내 신고 하여하고, 미신고 시 5만 원 이하 과태료 부과 됩니다.

잔금 또는 입주일 당일에 전입신고를 하는 것을 추천드립니다.

 

전입신고의 효력

전입 신고를 함으로써 대항력이 발생되는데 전입신고일 다음날 0시부터 효력이 생깁니다.

 

★대항력(전입) + 확정일자 = 우선변재권 ★

 

우선변재권 완벽정리

 

주택임대차신고

주택임대차신고

주택임대차 계약신고는 임대인과 임차인이 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료등 계약내용을 주택 소재지 관할 관청에 신고하는 제도입니다. 부동산에서 계약서 작성 시 신고를 누가 할지를 정하고 그에 따르면 되는데 중개사가 온라인으로 대신 신고할 수 있으니 중개사에게 부탁하는 것도 방법입니다. 

 

신고대상

수도권(서울, 경기, 인천), 광역시, 세종시, 제주도 및 도의 시 지역. 단, 도 지역의 군은 제외입니다.

보증금 6천만 원 초과하거나 월세 30만 원 초가시 신고 대상

미 신고 시 하거나 거짓 과태료 부과 대상

 

보증보험가입

안심전세대출을 받았으면 따로 가입을 할 필요가 없음.

임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않을 시 임대인을 대신하여 보증금을 받는 제도입니다.

보증금 반환 보증보험 신청기간은 전세계약의 1/2 경과 전까지 가능합니다.

 

보증신청가능여부 확인하기

 

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임대차계약 시 확인해야 할 사항에 대해 알아보았습니다. 계약 전과 후 그리고 반드시 알아야 할 것에 대해 잘 참고 하셔서 계약에 도움이 되었으면 합니다.